相続等の居住用財産の買換え
相続又は遺贈により取得した居住用財産を譲渡し、譲渡した年の前年から翌年までの３年間に代わりの居住用財産を取得し、その取得した年の翌年末までに居住する場合には、課税長期譲渡所得の計算についての特例があります。
- 父母や祖父母が居住していた家屋と敷地で相続又は遺贈により取得したもの（ 相続後、同一敷地内に建て替えた家屋は、相続又は遺贈により取得したものに含まれる）
- 譲渡した年の１月１日で所有期間が家屋も敷地も共に10年を超えるもの（所有期間には父母や祖父母の所有期間も加える、建て替えた家屋は建て替え後の期間のみ）
- 譲渡をした者が家屋のある場所に30年以上居住していること（居住していなかった期間が途中にある場合にはその期間を除く、建て替えた家屋は建て替え前の居住期間を含む）
- 譲渡資産も買換資産も共に国内にあるもの
- 譲渡資産の譲渡が贈与、交換、出資、代物弁済による場合や 買換資産の取得が贈与、交換、代物弁済による場合を除く
この特例は売却した居住用財産の売却代金が買い換えた居住用財産の取得代金よりも多い場合だけ、その差額について課税されます。
譲渡価額 ≦ 買換資産の取得価額
譲渡はなかったものとされ将来売却するときまで課税は繰り延べられます。
譲渡価額 ＞ 買換資産の取得価額
超える部分について、長期譲渡所得として課税されます。
- 譲渡価額−買換資産の取得価額＝収入金額
- （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×１./譲渡価額＝必要経費
- １.−２.＝課税長期譲渡所得
・３.が4,000万円以下の部分
所得税 20％ 住民税 6％
・３.が4,000万円を超え8,000万円以下の部分
所得税 25％ 住民税 7.5％
・３.が8,000万円超える部分
所得税 30％ 住民税 9％
居住用財産を譲渡した年分の確定申告書に「措法36条の2」と記入し、申告書に次のものを添付して税務署に提出します。
- 「譲渡所得計算明細書」
- 譲渡資産の「登記簿謄本（抄本）」(建て替え等があった場合には建て替え前の「閉鎖登記簿謄本（抄本）」も添付する )
- 譲渡資産の所在地の市区町村長から、譲渡した日から２カ月を経過した日後に交付を受けた「住民票（除票住民票）の写し」「戸籍の附票の写し」
- 譲渡資産の所在地の市区町村長から交付を受けた被相続人又は遺贈者の「住民票の写し」「戸籍の附票の写し」
- 買換資産の「登記簿謄本（抄本）」
- 買換資産の所在地の市区町村長から交付を受けた「住民票の写し」
- 譲渡した年の翌年中に買換資産を取得予定の場合には「買換え承認申請書」
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